Cómo cobrar cuotas de mantenimiento hoy en Perú
Si necesitas saber cómo cobrar cuotas de mantenimiento, no tienes que esperar a que entre en vigencia el Decreto Legislativo 1568. El marco actualmente aplicable ya permite exigir las cuotas impagas y, cuando la documentación cumple los requisitos legales, evaluar su cobro por la vía de ejecución.
Sí: una junta puede empezar a cobrar las cuotas impagas hoy
La Ley N.° 27157 mantiene herramientas para el cobro de cuotas ordinarias y extraordinarias. Su artículo 50 establece que los instrumentos impagos por la cobranza de estas cuotas tienen mérito ejecutivo.
Eso no significa que cualquier recibo permita demandar automáticamente. Antes de iniciar una vía judicial debe verificarse que el documento y la obligación concreta cumplan los requisitos aplicables al proceso de ejecución.
En términos prácticos, la junta puede ordenar la deuda, documentarla, requerir formalmente el pago y evaluar la vía judicial con el marco actualmente vigente.
¿Ya está vigente el nuevo régimen del DL 1568?
de 2026
El Decreto Legislativo N.° 1568 establece que entrará en vigencia 180 días calendario después de la publicación de su Reglamento.
En la revisión de fuentes oficiales realizada para esta página se ubicó la publicación del proyecto de Reglamento efectuada por el Ministerio de Vivienda en 2024, pero no la publicación posterior de un Reglamento definitivo que active ese plazo.
Por eso esta guía no presenta como disponibles hoy mecanismos futuros del DL 1568. Explica únicamente qué puede hacerse con el marco actualmente aplicable.
¿Qué documentos conviene ordenar primero?
Una buena cobranza empieza por poder explicar con precisión cuánto se debe, por qué se debe y de dónde sale el monto. Antes de decidir cómo cobrar cuotas de mantenimiento, conviene revisar que el expediente interno de la junta esté ordenado.
| Documento o dato | Qué conviene verificar | Por qué importa |
|---|---|---|
| Detalle de cuotas impagas | Meses adeudados, cuota ordinaria o extraordinaria y monto correspondiente a cada periodo. | Permite presentar una deuda comprensible y calcular el saldo reclamado. |
| Documento que sustenta las cuotas | Reglamento interno, acuerdos de junta u otra documentación aplicable al caso. | Ayuda a sustentar de dónde surge la obligación de pago. |
| Identificación del obligado | Verificar correctamente la unidad inmobiliaria y a la persona frente a la cual se pretende cobrar. | Evita dirigir requerimientos o acciones contra una persona incorrecta. |
| Liquidación actualizada | Capital y cualquier concepto adicional que tenga sustento jurídico y documental. | La suma reclamada debe poder justificarse y calcularse. |
| Comunicaciones anteriores | Correos, cartas, mensajes o constancias de requerimientos realizados anteriormente. | Permiten reconstruir el historial de cobranza y acreditar las comunicaciones realizadas. |
| Representación de la junta | Revisar quién se encuentra facultado para actuar en nombre de la Junta de Propietarios. | La legitimidad de quien formula el requerimiento debe revisarse antes de iniciar actuaciones formales. |
Cómo cobrar cuotas de mantenimiento paso a paso
La estrategia exacta depende de los documentos y antecedentes de cada junta, pero esta secuencia permite ordenar una cobranza antes de decidir si corresponde acudir a una vía judicial.
Determina exactamente la deuda
Identifica los periodos impagos y separa las cuotas ordinarias de las extraordinarias. Evita enviar un monto global que no pueda reconstruirse documentalmente.
Formaliza el requerimiento de pago
Un requerimiento escrito permite dejar constancia de lo reclamado. Dependiendo del caso, también puede ser relevante para la constitución en mora conforme al artículo 1333 del Código Civil.
Evalúa una salida de pago
Si existe disposición para pagar, puede evaluarse un acuerdo que deje claramente establecidos el saldo, las fechas y las obligaciones asumidas.
Revisa si corresponde ejecución
Si el pago no se produce, un abogado debe verificar si el instrumento y la obligación cumplen las condiciones necesarias para promover su cobro judicial mediante el Proceso Único de Ejecución .
Artículo 50 de la Ley N.° 27157
Es la norma clave para entender por qué una junta con cuotas pendientes no necesariamente tiene que esperar al nuevo régimen previsto en el DL 1568.
El artículo 50 reconoce mérito ejecutivo a los instrumentos impagos correspondientes a la cobranza de cuotas ordinarias y extraordinarias.
Sin embargo, contar con una deuda de mantenimiento no significa que cualquier documento pueda ejecutarse sin revisión. La obligación contenida en el título debe satisfacer los requisitos procesales aplicables.
En particular, el artículo 689 del Código Procesal Civil exige que la obligación sea cierta, expresa y exigible y, cuando se reclama dinero, que además sea líquida o pueda liquidarse mediante una operación aritmética.
Por eso la revisión documental previa no es una formalidad menor: determina qué vía puede utilizar realmente la junta.
¿Sirve enviar una carta notarial?
Puede ser una herramienta útil para formalizar el requerimiento, identificar la deuda y dejar constancia de que se solicitó su pago.
Además, el artículo 1333 del Código Civil establece como regla general que el obligado incurre en mora desde que el acreedor exige judicial o extrajudicialmente el cumplimiento, salvo los supuestos en los que la propia norma permite prescindir de dicha intimación.
La carta no sustituye la revisión del expediente ni garantiza por sí sola una posterior ejecución judicial.
Ver modelo de carta notarialTambién puedes revisar nuestra guía general sobre carta notarial de cobranza .
Tres errores que conviene evitar
Si el saldo no puede descomponerse por periodos y conceptos, la cobranza empieza con un problema documental.
No deben presentarse como disponibles hoy mecanismos cuya aplicación depende de la entrada en vigencia del nuevo régimen.
El mérito ejecutivo legal no elimina la necesidad de verificar la documentación y los requisitos de la obligación concreta.
Revisa otras vías y herramientas relacionadas
Dependiendo de la documentación de la junta y del estado de la deuda, estas guías pueden ayudarte a definir el siguiente paso de la cobranza.
Dudas sobre el cobro de cuotas de mantenimiento
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Podemos revisar la documentación disponible y orientarte sobre la vía que corresponde según las características concretas de la deuda.